ВКонтакте
Верховный суд: изменение правил землепользования может ограничить право застройщика на строительство
Дело № А32-53202/2023
ВС рассмотрел дело между застройщиком и администрацией города Сочи и сформулировал правовую позицию: изменение правил землепользования и застройки может повлечь отказ в выдаче разрешения на строительство, даже если ранее был выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Суть спора:
В 2019 году компания «Дельта-стройсервис» получила в аренду земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома. В том же году был выдан ГПЗУ, допускающий многоэтажную застройку. Однако в 2021 году муниципальные правила землепользования были изменены, и участок оказался в зоне, предназначенной исключительно для малоэтажного жилья.
В 2023 году застройщик обратился за разрешением на строительство, но получил отказ. Администрация указала, что на момент обращения действуют новые правила, и проект не соответствует установленным требованиям.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону застройщика, посчитав, что право на реализацию проекта возникло в момент выдачи ГПЗУ. Однако Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
❗️Позиция ВС РФ:
Муниципалитет вправе изменить правила землепользования в целях обеспечения устойчивого развития территории, включая недопущение точечной застройки и учёт дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Следовательно, градостроительный план, выданный ранее, не может служить основанием для реализации проекта, если он противоречит действующим градостроительным регламентам.
Верховный суд также отметил, что застройщик вправе обратиться с требованием о возмещении убытков, понесённых в связи с невозможностью реализации проекта, однако не может настаивать на его осуществлении, если это нарушает актуальные нормативные ограничения.
Вывод:
Наличие ГПЗУ и аренды участка не гарантирует право на строительство, если к моменту подачи заявления о разрешении действуют иные нормы. Застройщикам необходимо учитывать возможные изменения градостроительных правил, особенно в регионах с высокой динамикой развития.
ВС рассмотрел дело между застройщиком и администрацией города Сочи и сформулировал правовую позицию: изменение правил землепользования и застройки может повлечь отказ в выдаче разрешения на строительство, даже если ранее был выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Суть спора:
В 2019 году компания «Дельта-стройсервис» получила в аренду земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома. В том же году был выдан ГПЗУ, допускающий многоэтажную застройку. Однако в 2021 году муниципальные правила землепользования были изменены, и участок оказался в зоне, предназначенной исключительно для малоэтажного жилья.
В 2023 году застройщик обратился за разрешением на строительство, но получил отказ. Администрация указала, что на момент обращения действуют новые правила, и проект не соответствует установленным требованиям.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону застройщика, посчитав, что право на реализацию проекта возникло в момент выдачи ГПЗУ. Однако Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
❗️Позиция ВС РФ:
Муниципалитет вправе изменить правила землепользования в целях обеспечения устойчивого развития территории, включая недопущение точечной застройки и учёт дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Следовательно, градостроительный план, выданный ранее, не может служить основанием для реализации проекта, если он противоречит действующим градостроительным регламентам.
Верховный суд также отметил, что застройщик вправе обратиться с требованием о возмещении убытков, понесённых в связи с невозможностью реализации проекта, однако не может настаивать на его осуществлении, если это нарушает актуальные нормативные ограничения.
Вывод:
Наличие ГПЗУ и аренды участка не гарантирует право на строительство, если к моменту подачи заявления о разрешении действуют иные нормы. Застройщикам необходимо учитывать возможные изменения градостроительных правил, особенно в регионах с высокой динамикой развития.
Юридические вопросы
Почему заказчик не всегда может вернуть излишне уплаченные средства даже при выявлении завышения объемов работ?
Если считаете, что объемы завышены, одного акта ревизии недостаточно. Необходимо заявлять ходатайство о судебной экспертизе и предоставлять весомые доказательства.
Подрядчики часто сталкиваются с ситуацией: в ходе исполнения контракта выясняется, что фактический объем работ больше предусмотренного сметой, и без них достичь цели контракта невозможно. Работы выполняются, но заказчик отказывается их оплачивать.